大竹市の不動産屋の山田です
今回は大竹市での空家の活用方法についてのお話です。
大竹市に限らず空家の活用方法は大きく分けて3つしかありません。
- ・売る
- ・貸す
- ・自分で住む
の3つです。選択肢が少なくて簡単そうですよね？ ただ、この選択肢を選んで実際に進めていくと色々と問題が出てくるのでここでご説明していきます。
１．空家を売るために
まず一つ目の「売る」を選ぶ場合ですが、単純に売ると言ってもまず、その空家は売れるんでしょうか？
現在は昔と違い、とりあえず自分の土地を手に入れよう！！と思う人はいません。
より便利で資産価値の高い物件を選んで購入を検討します。将来の売却の可能性まで視野に入れている方も少なくありません。
例えばどんな土地が欲しいかというと
- ・公共交通機関にアクセスし易い
- ・車を２．３台駐車できるぐらいの敷地（大竹市では５０坪程度）
- ・ある程度の広さの道路に面している（４ｍ程度）
- ・土砂災害や水害の危険性が低い
- ・形がきれい（三角形や旗竿は不人気）
こういった土地がやはり人気です。この内容にある程度合っている空家をお持ちの方はおめでとうございます！適正価格であれば問題なく売却できると思います。
そうではない、例えば・道路に面してない ・３０坪の旗竿地 ・土砂災害警戒区域内 といった土地があるとすると、売却はかなり難しくなります。畑として欲しい方がいればもしかしたら、、、と言った感じです。もちろん不動産会社に売却意思を伝えた上で、周囲が売りに出されるのを待って商品価値を高めるような手もありますが、それなりに時間はかかります。そういった場合は長期間の管理をいかにコストを少なく維持していくかも同時に考えていく必要があります。
２．空家を貸すために
次に空家を賃貸に出す場合です。
この場合には初期投資や維持にある程度お金がかかります。
まず貸す前に、自分だったらどんな家を借りて住みたいと思いますか？
- ・立地が良くて
- ・新しく
- ・キレイで
- ・設備も整って
- ・できれば安い
こんな感じの物件ですよね？ 確かにこの条件にすべて合った物件はほとんどありませんが、物件を探している方の希望はこうです。
ただ「立地」と「新しい」は空家ではどうしようもないので「キレイ」「設備」「値段」を希望に近づける必要があります。
そこで初期投資の話しですが、数十年住んだ家をそのまま賃貸にだしても入居者はなかなか決まりません。お風呂やトイレ、台所などの水回りのリフォームをしたり、外壁や壁紙のやり直し、その他照明や床など古くなっているものをできるだけ治すと、見た目が良くなり内見に来る方の印象も良くなります。これだけでも家の状態によっては数百万円かかと思っておいたほうがいいと思います。
こういったリフォームを一切せずに賃貸に出すことも可能です。ただ、その場合は「値段」をかなり安くする必要があります。周りにある賃貸物件より見た目も設備も古いのに同じ値段では借りたくないですよね？ただし、リフォームをせずに安い値段で借主と契約できても設備の故障はつきものです。賃貸借契約を結んでいる以上、生活に必要な設備は貸主が修理する必要があります。初期投資は抑えられますが継続的に結局いつかはお金がかかってしまいます。
更に賃貸業務を素人が行うとほぼ間違いなくトラブルにみまわれます。そのため賃貸管理業務を委託する不動産会社選びも重要です。きちんと入居者とのトラブル対応をしてくれるのか？管理報告は適切か？修繕の金額は適正価格か？しっかりと見極める必要があります。大竹市では当社㈱アクセスにお任せ頂ければ大丈夫です。
管理を不動産会社に委託する場合は、管理手数料として賃料の約５％が必要となりますので継続費用として計算に入れる必要があります。管理手数料０円としているところもありますが、そういったところは入居斡旋（入居者を探すのみ）で管理業務は実際にはしていないという業者もありますのでお気をつけ下さい。
そして、結局のところですが、こういった初期投資や継続的な費用をかけても、ある程度の期間で元を取れて、それ以降は利益が出る！！という計算が成り立つような入居を確保できる立地でないと借家にする意味が無いと思います。せっかくなら利益が欲しいのは当然なので、そこは不動産会社にご相談下さい。
３．自分で住む
最後は自分で住む選択肢ですが、これはご自身の希望通りにリフォームするかそのまま住むかで、しっかりご検討下さい。大竹市ではリフォームに関する補助金もありますので是非ご活用ください。
上記に挙げた３つの活用法ですが、実際に売ったり貸したりしようと思うと、いろいろな問題が生じてきます。そういった問題を一緒に考え解決のお手伝いをするのが不動産会社です！！確かに解決できない問題もありますが、その場合はどうすれば出費を少なく維持していくかのご相談もお受けします。
空家に困ったらまず！！㈱アクセスの山田までご連絡下さい！！
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